POGOSTA VPRAŠANJA 

Koliko glasov lastnikov stavbe je potrebnih, za izvedbo investicijsko-vzdrževalnih del na stavbi?

Stanovalci, ki želite izvesti določena investicijsko vzdrževalna dela na stavbi kot npr: prenoviti fasado, zamenjati streho, okna ipd., morate pri tem pridobiti soglasje več kot 51% etažnih lastnikov.

Soglasje vseh lastnikov (100%) je potrebno, kadar gre v stavbi za:

• spremembe v razmerju med skupnimi deli in posameznimi deli,
• posebne omejitve rabe posameznih delov in skupnih delov ter
• spreminjanje rabe skupnih delov,
• spremembe sporazuma o določitvi solastniških deležev ter
• za vsa gradbena dela in izboljšave, za katere je potrebno gradbeno dovoljenje,
• ter za uporabo stanovanja v druge namene.

Soglasje treh četrtin lastnikov v stavbi (75%) je potrebno, kadar gre za izboljšave, za katere se ne potrebuje gradbenega dovoljenja. Izboljšave so tista dela, ki niso potrebna za vzdrževanje, ampak pomenijo vgraditev novih naprav, opreme ali instalacij ali njihovo nadomestitev pred potekom pričakovane dobe trajanja, pod pogojem, da izboljšava ne ovira izvrševanja lastninske pravice etažnih lastnikov in zaradi nje ni ogrožena požarna varnost.

Na kakšen način se lastniki stavbe lahko odločate o poslih rednega upravljanja?

Lastniki se o poslih rednega upravljanja lahko odločate na dva načina, in sicer s podpisovanjem listine ali na zboru lastnikov.

Odločanje na zboru lastnikov

Če se lastniki odločate o poslih rednega upravljanja na zboru lastnikov, mora biti na zboru prisotnih najmanj 51% lastnikov stavbe glede na solastniške deleže, da je zbor lastnikov veljaven oz. še več (75% ali 100%), v primeru, da se lastniki odločate o posegih, ki zahtevajo spremembe solastniških deležev, gradbeno dovoljenje, razne izboljšave, ipd., o poslih rednega upravljanja pa lahko lastniki odločate tudi na ponovljenem zboru lastnikov.

Odločanje s podpisovanjem listine

V primeru, da se lastniki stavbe o poslih rednega upravljanja odločate s podpisovanjem listine, morate pisno glasovati tako, da podpišete listino, na kateri se odloča za ali proti predlaganemu sklepu. Listina mora vsebovati:

• predlog sklepov,
• obrazložitev sklepov,
• ime in priimek lastnika,
• datum podpisa listine ter
• navedena večina, ki je potrebna za sprejem sklepa.

Predlog je sprejet, če ga v roku, ki ni daljši od treh mesecev od dne, ko ga podpiše prvi lastnik, podpiše potrebno število etažnih lastnikov, glede na solastniške deleže. Če s pisnim glasovanjem odločitev ni sprejeta, lahko upravnik skliče zbor lastnikov.

Hišni red je akt, ki ga sprejmete etažni lastniki, ki imate več kot polovico solastniških deležev. Z njim lastniki določite temeljna pravila sosedskega sožitja v večstanovanjski stavbi z namenom, da se jih tudi držite. Za spoštovanje sprejetega hišnega reda ste odgovorni lastniki sami.

Hišni red je akt s katerim lastniki določite pravice in obveznosti stanovalcev ter uporabnikov poslovnih prostorov stavbe, z namenom da se zagotovijo pogoji za nemoteno uporabo stavbe, varnost, red, mir in čistoča. S hišnim redom stanovalci te uporabniki stavbe določite temeljna pravila sosedskega sožitja. Na primer:

• hišni mir (omejitve uporabe gospodinjskih strojev in naprav po določeni uri),
• uporabo skupnih delov stavbe (način dostopnosti in varovanja naprav, ki služijo celotni stavbi, način uporabe skupnih hodnikov, kleti, ipd.),
• grobe kršitve hišnega reda,
• način ugotavljanja in odprave kršitev hišnega reda,
• pogoji, pod katerimi se dovoljuje bivanje domačih živalih v stanovanju (nošenje nagobčnikov, vodenje na povodcih, ipd.)
• druga pravila ravnanja za katere lastniki menite, da jih je potrebno urediti.

Nadzorni odbor:

• daje pobude upravniku,
• nadzoruje storitve upravnika, ki izhajajo iz iz pogodbe o opravljanju upravniških storitev.

V primeru, da lastniki želite glasovati o sklepih zbora lastnikov s podpisovanjem listine, nadzorni odbor predlaga tudi predloge sklepov.

Kdo imenuje nadzorni odbor večstanovanjske stavbe?
Nadzorni odbor lahko imenujejo etažni lastniki stavbe ni pa nujno, kar pomeni, da neka stavba nadzornega odbora nima.

Koliko članov ima nadzorni odbor?
Nadzorni odbor ima tri člane, razen, če etažni lastniki v pogodbi o medebojnih razmerjih ne sklenete drugače. Će pogodbe o medsebojnih razmerjih ni, potem lahko lastniki o številu članov nadzornega odbora, odločate na zboru lastnikov.

Koliko glasov lastnikov stavbe je potrebnih, za izvedbo investicijsko-vzdrževalnih del na stavbi?

Stanovalci, ki želite izvesti določena investicijsko vzdrževalna dela na stavbi kot npr: prenoviti fasado, zamenjati streho, okna, ipd., morate pri tem pridobiti soglasje več kot 51% etažnih lastnikov. Soglasje vseh lastnikov (100%) je potrebno, kadar gre v stavbi za:

• spremembe v razmerju med skupnimi deli in posameznimi deli,
• posebne omejitve rabe posameznih delov in skupnih delov ter
• spreminjanje rabe skupnih delov,
• spremembe sporazuma o določitvi solastniških deležev ter
• za vsa gradbena dela in izboljšave, za katere je potrebno gradbeno dovoljenje,
• za uporabo stanovanja v druge namene.

Soglasje treh četrtin lastnikov v stavbi (75%) je potrebno:

• kadar gre za izboljšave, za katere se ne potrebuje gradbenega dovoljenja.

Izboljšave so tista dela, ki niso potrebna za vzdrževanje, ampak pomenijo vgraditev novih naprav, opreme ali instalacij ali njihovo nadomestitev pred potekom pričakovane dobe trajanja, pod pogojem, da izboljšava ne ovira izvrševanja lastninske pravice etažnih lastnikov in zaradi nje ni ogrožena požarna varnost.

Čemu je namenjen zbor lastnikov?

Zbor lastnikov je namenjen sprejemanju odločitev lastnikov stavbe o:

• obratovanju stavbe (odločitve o dobavah in storitvah za skupne ali posamezne dele stavbe),
• vzdrževanju stavbe (odločitve o izvedbi del, ki so urejena s predpisi o gradivi objektov ter odločitve za zagotavljanje varstva pred požarom in drugih ukrepih za zaščito in reševanje),
• določitvi in razrešitvi nadzornega odbora stavbe ter
• vgradnji dodatnih delilnikov, merilnikov ali odštevalnih števcev.

Ponovni sklic zbora lastnikov

V primeru, da prvi zbor lastnikov v enem letu ni sklepčen (ni prisotne potrebne večine lastnikov), lahko etažni lastniki z večino udeležbe na tem zboru izglasujete, da upravnik zbor lastnikov ponovi (v roku 14 dni od prvega zbora lastnikov).

V primeru ponovljenega zbora lastnikov se predlogi, ki se nanašajo na redno upravljanje, sklepajo z večino prisotnih etažnih lastnikov po solastniških deležih (to je več kot 50% na zboru prisotnih etažnih lastnikov po solastniških deležih).

Kdo lahko skliče zbor lastnikov?

Zbor lastnikov navadno skliče upravnik, lahko tudi nadzorni odbor večstanovanjske stavbe ali pa etažni lastniki, vendar le v primeru, če njihovi solastniški deleži v stavbi znašajo najmanj eno petino. Tisti, ki skliče zbor lastnikov mora oblikovati tudi predlog sklepov o katerih se bo odločalo z glasovanjem.

Na kakšen način se lastniki stavbe lahko odločate o poslih rednega upravljanja?

Lastniki se o poslih rednega upravljanja lahko odločate na dva načina, in sicer s podpisovanjem listine ali na zboru lastnikov.

Odločanje na zboru lastnikov

Če se lastniki odločate o poslih rednega upravljanja na zboru lastnikov, mora biti na zboru prisotnih najmanj 51% lastnikov stavbe glede na solastniške deleže, da je zbor lastnikov veljaven oz. še več (75% ali 100%), v primeru, da se lastniki odločate o posegih, ki zahtevajo spremembe solastniških deležev, gradbeno dovoljenje, razne izboljšave, ipd., o poslih rednega upravljanja pa lahko lastniki odločate tudi na ponovljenem zboru lastnikov.

Odločanje s podpisovanjem listine

V primeru, da se lastniki stavbe o poslih rednega upravljanja odločate s podpisovanjem listine, morate pisno glasovati tako, da podpišete listino, na kateri se odloča za ali proti predlaganemu sklepu. Listina mora vsebovati:

• predlog sklepov,
• obrazložitev sklepov,
• ime in priimek lastnika,
• datum podpisa listine ter
• navedena večina, ki je potrebna za sprejem sklepa.

Predlog je sprejet, če ga v roku, ki ni daljši od treh mesecev od dne, ko ga podpiše prvi lastnik, podpiše potrebno število etažnih lastnikov, glede na solastniške deleže. Če s pisnim glasovanjem odločitev ni sprejeta, lahko upravnik skliče zbor lastnikov.

Dostop oz. poizvedba o lastniških deležih na stanovanjskih hišah - kdaj, v kakšnih primerih?

Upravnik vodi evidenco o solastniških deležih posameznih etažnih lastnikov, ki jih imajo v večstanovanjski hiši. Ti solastniški deleži so praviloma predmet dogovora med solastniki oz. etažnimi lastniki v stavbi. Le-ti imajo pravico, da so seznanjeni s svojim solastniškim deležem ter solastniškim deležem svojih sosedov, tj ostalih solastnikov v stavbi.

Ali lahko skupne prostore stavbe ali dele stavbe (npr. oddaja dela fasade stavbe za reklamni plakat) damo v najem - kdaj in kakšni so pogoji?

V večstanovanjski stavbi lahko lastniki oddate v najem skupni prostor ali skupni del stavbe, vendar s soglasjem solastnikov, ki imajo več kot polovico solastniških deležev.

Praviloma se lastniki o oddaji in o pogojih oddaje (najemnik, višina najemnine, čas oddaje, itd.) odločite na zboru lastnikov, kjer lahko za podpis pogodbe z najemnikom pooblastite upravnika, (če upravnik takega pooblastila nima že v pogodbi).

Najemnina, oddaje skupnih prostorov ali skupnih delov stavbe, je prihodek vsakega posameznega lastnika, ki ga je potrebno prijaviti kot dohodek iz oddaje premoženja. Vsakemu solastniku pripade del najemnine v skladu s solastniškim deležem stavbe.

Kdo skrbi za izvajanje hišnega reda?

Hišni red je akt, ki ga sprejmete etažni lastniki, ki imate več kot polovico solastniških deležev. Z njim lastniki določite temeljna pravila sosedskega sožitja v večstanovanjski stavbi z namenom, da se jih tudi držite. Za spoštovanje sprejetega hišnega reda ste odgovorni lastniki sami.

Kaj storiti v primeru, ko so radiatorji mrzli in ne grejejo?

Najprej odzračite radiatorje – večina radiatorjev ima lastne odzračevalne ventile.

Če ni odzračevalnih ventilov pokličite hišnika ali vzdrževalca in serviserja toplotne postaje. Svetujemo vam, da preko interne inštalacije ne odzračujete sami. Če kljub odzračitvi radiatorjev še vedno nimate ogrevanja, za ureditev razmer prav tako kontaktirajte hišnika ali vzdrževalca in serviserja toplotne postaje, lahko pa tudi operativnega upravnika.

Radiatorji so stari, kako jih lahko zamenjamo?

Upoštevajte, da mora zamenjavo radiatorjev opraviti za ta dela usposobljen strokovnjak.

Priporočamo, da zamenjavo radiatorjev naročite pri svojem upravniku ali njegovih pooblaščenih inštalaterjih centralnega ogrevanja. V kurilni sezoni je menjava radiatorjev sicer možna, priporočamo pa, da zamenjavo opravite izven kurilne sezone.

Preden zamenjate radiatorje, morate o tem obvestiti operativnega upravnika stavbe ali hišnika, ki vas bosta podrobneje seznanila s postopkom menjave.

Če ventili pri radiatorju delujejo, je možna menjava kadarkoli, tudi v kurilni sezoni, v nasprotnem primeru pa se je potrebno s hišnikom ali upravnikom dogovoriti, da se omogoči menjava izven kurilne sezone. V vsakem primeru pa obvestite hišnika, če želite zamenjati radiator.

Imamo mrzlo vodo, kaj storiti?

Če imate pripravo tople vode iz toplotne postaje, za ureditev razmer pokličite vzdrževalca oz. serviserja toplotne postaje, hišnika ali pa vašega operativnega upravnika.

Zamaka voda, kaj storiti?

V primeru zamakanja vode čim prej obvestite:

1. hišnika, ki je dolžan ukrepati pri preprečevanju nadaljnje škode,
2. in tudi operativnega upravnika vaše stanovanjske stavbe.

Do sedaj smo plačevali ogrevanje po pavšalu zdaj pa imamo lastni števec. Kako javim spremembo?

Spremembo je potrebno javiti v skladu z danimi navodili in sicer: pri upravniku dvignete zakonsko predpisan obrazec, ga izpolnite in podpišete. Obrazec mora podpisati tudi predstavnik stavbe (bodisi nadzorni odbor bodisi koordinator, ipd.).

Za vgradnjo internih števcev lastniki potrebujete večinsko soglasje vseh etažnih lastnikov v stavbi. Na osnovi tako dogovorjenih meril se stroški porabe toplotne energije delijo v skladu s Pravilnikom o načinu delitve in obračunu stroškov za toploto v stanovanjskih in drugih stavbah z več odjemalci.

Okna so stara, kdaj lahko pričakujemo menjavo?

Če so okna dotrajana v celi stavbi oz. je potrebna menjava v sklopu sanacije, je smiselno, da se o zamenjavi dogovorijo vsi lastniki stanovanj s pomočjo operativnega upravnika.

Pred zamenjavo morate pridobiti lokacijsko informacijo od upravnega organa občine, kjer se nepremičnina nahaja. Pri menjavi ne spreminjajte oblike in dimenzije oken - vaša stavba mora ohraniti enak zunanji izgled.

Kako Vam lahko pomagamo, če je za Vaše težave odgovoren investitor objekta?

Upravnik v objektih, ki so še v garanciji, torej pri novejših objektih, zastopa lastnike v razmerju do investitorjev, kadar gre za napake in reklamacije na skupnih delih. Na stanovanjih pa smo v primeru, če je vzrok pomanjkljivosti oz. napake v vašem stanovanju skupni del stavbe npr. zamakanje iz fasade ali zamakanje s strehe.

V takih primerih poskrbimo:

• da vse napake pravočasno in pravilno reklamiramo investitorju in izvajalcu gradnje,
• da nadzorujemo njihovo odpravo in,
• da roki, namenjeni reklamiranju in morebitnim pravnim zahtevam, ne potečejo.

Kadar kljub prizadevanjem z investitorjem in izvajalcem ni mogoče doseči kvalitetne in strokovne odprave napak gradnje, lastnikom predlagamo sodno pot, pri čemer odločitev, ali boste za to pooblastili našo odvetniško družbo in pravno službo, prepustimo Vam.

Ali lahko v stanovanju opravljam poslovno dejavnost?

Da. Po novem lahko stanovalci uporabljate del stanovanja za opravljanje (poslovnih) dejavnosti, če ta ne moti stanovalcev in ne povzroča čezmerne obremenitve skupnih delov večstanovanjske stavbe (pri takšni uporabi ne gre za spremembo namembnosti stanovanja skladno s predpisi o graditvi objektov in ne za spremembo stanovanja).

Za opravljanje dejavnosti morate etažni lastniki pridobiti soglasja solastnikov, ki imajo več kot tri četrtine solastniških deležev, vključno s soglasji lastnikov vseh posameznih delov, katerih zidovi in stropi mejijo na njegovo stanovanjsko enoto. Ob pričetku opravljanja dejavnosti morate o tem obvestiti upravnika. Tudi najemnik lahko opravlja dejavnost pod enakimi pogoji kot lastnik stanovanja, vendar mora pri tem pridobiti tudi dovoljenje lastnika stanovanja.

Sprememba lastnika/lastništva stanovanja. Kako javim spremembo in katere dokumente potrebujem?

Kadar pridobite stanovanje, poslovni prostor, garažo ali drug prostor, ki se nahaja v večstanovanjski hiši v našem upravljanju, o tem obvestite upravnika.

Potrebujete kopijo dokumenta o pridobitvi lastninske pravice (kupoprodajna pogodba, darilna pogodba, sklep o dedovanju...) Enako storite tudi, če nepremičnino v našem upravljanju prodate oz. kako drugače odsvojite (npr. podarite). Pravno podlago za tak postopek daje 17.člen Stanovanjskega zakona (SZ-1).

Ali je lahko lastnikov enega stanovanja več?

Da. Pogosto se zgodi,da lastništvo stanovanja ene osebe preide v lastništvo več lastnikov (npr. dedovanje).

Dostop do podatkov o kvadraturi stanovanj

Podatki o kvadraturi stanovanj oz. posameznih delov stavbe so načeloma javno dostopni podatki iz katastra stavb in podatkov zemljiške knjige.

Ali lahko dobim vpogled v načrt predvidenih del na hiši za prihodnje obdobje?

Informacije o vzdrževalnem načrtu lahko lastniki pridobite pri vašem upravniku.

Načrt vzdrževanja sprejmete lastniki za časovno obdobje enega do petih let. Ob sprejetju načrta vsak lastnik prejme zapisnik zbora lastnikov (na katerem je bil načrt sprejet) in načrt vzdrževanja hiše.

Katere so najpogostejše postavke skupnih stroškov?

Najpogostejše postavke skupnih stroškov so:

• servis dvigal,
• vzdrževanje toplotnih in drugih postaj,
• tekoče vzdrževanje,
• zavarovalne premije-požarna odgovornost,
• zavarovalne premije-dvigala,
• strošek storitev na področju upravljanja,
• obratovalni stroški,
• čistilka s prispevki,
• toplotna energija-ogrevanje prostorov,
• toplotna energija – ogrevanje vode,
• poraba hladne vode,
• koordinator s prispevki,
• odvoz smeti,
• skupna elektrika,
• hišnik s prispevki,
• urejanje okolice,
• vodenje sredstev rezervnega sklada.

Način delitve skupnih stroškov - najpogostejši ključi delitve!

Po novem ključe delitve skupnih stroškov obratovanja določa Pravilnik o upravljanju večstanovanjskih stavb.

Zakaj se postavka servis dvigal večkrat pojavi na razdelilniku?

Postavka servis dvigal se lahko večkrat pojavi (npr: 2x), kar pomeni, da smo prejeli dva računa za istega izvajalca (enega za servis dvigal, drugega pa za popravilo dvigala zaradi okvare, ki je nastala po rednem servisu). Tretja postavka pa se v tem primeru pojavi, ko prejmemo s strani pooblaščenega podjetja račun za tehnični pregled dvigala.

Zakaj se postavka elektra ali vodovod-kanalizacija večkrat pojavi?

Lahko se zgodi, da račune dobaviteljev kot so npr: elektro, vodovod-kanalizacija, ipd., ne prejmemo pravočasno, zato jih razdelimo v naslednjem mesecu, kar pomeni, da se lahko v te postavke večkrat pojavijo na razdelilniku.

Izgubil ali založil sem položnico. Kaj moram storiti?

Če izgubite položnico, se v najkrajšem možnem času obrnite na upravnika, kjer bomo poskrbeli, da dobite novo.

Zakaj se postavka poraba vode na razdelilniku pojavlja večkrat?

Prav tako se lahko postavka poraba vode pojavi večkrat in sicer, zaradi sprejetih ključev delitve: priključna moč, poraba, izgube, skupna raba. Dobavitelj vode izstavlja račune za porabo vode po posameznem glavnem števcu. Posamezen objekt pa ima lahko več kot en števec, to pomeni, da lastnikom lahko v takih primerih razdelimo vodo po najmanj enemu računu oziroma po takem številu računov kot je število glavnih števcev.

Kako se obračunavajo zamudne obresti?

V tekočem mesecu se zamudne obresti zaračunajo za prepozna plačila preteklega meseca. Zamudna obrestna mera, ki jo uporabljamo je enaka zakonsko določeni zamudni obrestni meri.

Kaj pomeni postavka materialni stroški drugih?

Pri opravljanju dejavnosti upravljanja večstanovanjskih stavb in poslovnih stavb opravljamo za uporabnike naših storitev tudi računovodske in knjigovodske storitve ter nastopamo v vlogi razdeljevalca računov. Prejemamo račune dobaviteljev, katere razdelimo na nosilce posameznih vrst stroškov. Pri plačilih računov dobaviteljev kakor tudi pri prejemanju plačil nastajajo stroški plačilnega prometa in bančnih storitev.

Za ta del storitev, ki ga opravljamo za lastnike, zaračunava banka stroške bančnih storitev pri opravljanju plačil in prejemanju plačil na transakcijski račun, ki ga ima upravnik odprtega za lastnike . Bančne storitve, ki jih zaračunava banka, so nadomestilo za storitve za različne transakcije in so tudi različno ovrednotene.

Kot je navedeno, bančni strošek povzroči plačnik računa, kar pomeni, da je tudi on nosilec obveznosti plačila teh stroškov. Ne glede na navedeno pa banka izstavi račun za omenjene stroške imetniku računa, ki je v danem primeru upravnik (za transakcijski račun namenjen lastnikom stavb). Tako tovrstne materialne stroške drugih zaračunamo lastnikom 1x na leto v skladu s cenikom.

Ali se lahko pritožim za zamudne obresti?

Ne.

Zakaj imam na položnici večji znesek kot pretekli mesec?

V podjetju Domu Pro d.o.o. sklenemo z vsemi lastniki pogodbo o upravljanju upravniških storitev. Tako je mesečna cena storitev upravljanja fiksna in se spreminja zgolj z indeksom inflacije v republiki Sloveniji. Enako velja za storitve vzdrževanja in čiščenja, v kolikor z lastniki stavbe sklenemo pogodbo.

Nemalokrat pa se zgodi, da obratovalni stroški naraščajo. Vzrok je lahko ali večja poraba ali pa povišanje cen tovrstnih dobrin. Največkrat gre za vodo, energijo ter energente. Na tovrstne podražitve ter povečano porabo, pa kot upravnik nimamo vpliva.

Potrebujem potrdilo o poravnanih obveznostih

Potrdilo o poravnanih obveznostih ponavadi potrebujete v naslednjih primerih:

• za lastno evidenco,
• v primeru prodaje stanovanja,
• ko obnavljate najemno pogodbo.

Potrdilo o poravnanih obveznostih je potrebno plačati. Cena potrdila je 4,00 €. Pri posredovanju zahteve za potrdilo prosimo, navedite naslednje podatke:

• ime in priimek,
• šifra partnerja,
• številka enote,
• obdobje.

Zahtevo za izdajo potrdila nam sporočite na eno izmed spodnjih zvez, obračunali pa vam ga bomo v naslednjem mesecu pri izračunu stanovanjskih obveznosti.

Kje lahko plačam položnico?

Položnico lahko plačate:

• preko spletne banke,
• preko telefonskih in mobilnih poslovalnic banke,
• v bančnih in poštnih poslovalnicah po vsej Sloveniji.

Sprememba lastnika/lastništva stanovanja. Kako javim spremembo in katere dokumente potrebujem?

Kadar pridobite stanovanje, poslovni prostor, garažo ali drug prostor, ki se nahaja v večstanovanjski hiši v našem upravljanju, o tem obvestite upravnika.

Potrebujete kopijo dokumenta o pridobitvi lastninske pravice (kupoprodajna pogodba, darilna pogodba, sklep o dedovanju...)

Enako storite tudi, če nepremičnino v našem upravljanju prodate oz. kako drugače odsvojite (npr. podarite). (Pravno podlago za tak postopek daje 17.člen Stanovanjskega zakona (SZ-1).)

Sprememba števila oseb. Kaj je potrebno narediti za spremembo števila oseb?

V kolikor se v vašem stanovanju ali poslovnem prostoru spremeni število oseb, ki v njem živi, nam morate stanovalci spremembo sporočiti preko obrazca za spremembo števila oseb.

Sporočanje oseb, v primeru, da je število uporabnikov manjše

V primeru, da se v vašem stanovanju spremeni število oseb, ki sicer živijo v stanovanju (začasno ali stalno prebivališče) na manjše število oseb in so dalj časa odsotne, nam morate poleg obrazca za javljanje števila oseb priložiti še listinsko dokazilo s strani določene pravne osebe, ustreznih uradnih listin itd. To navodilo velja tako za lastnike kot najemnike stanovanj.

Najpogostejše in tipične okoliščine zaradi katerih se manjše število oseb pri delitvi obratovalnih stroškov zaradi daljše odsotnosti lahko upoštevajo so:

• šolske ali študijske obveznosti (potrdilo izobraževalnih organizacij o napotitvi študenta v drug oddaljen kraj, državo ipd.
• dijaki in študentje, ki se šolajo izven kraja stalnega prebivališča, (priložijo naj potrdilo o šolanju in potrdilo o začasnem prebivanju na primer v dijaškem ali študentskem domu, pri zasebniku ipd.),
• odsotnost zaradi redne zaposlitve v drugem kraju (potrdilo delodajalca, uporabnik uporablja stanovanja le čez vikend, podobno kot pri študentih),
• opravljanje službenih obveznosti (potrdilo delodajalca o napotitvi delavca v drug oddaljen kraj, drugo državo ipd.),
• zdravljenje v bolnišnici, toplicah ipd. z napotitvijo zdravnika (potrdilo zdravnika in potrdilo ustanove, ki je zdravljene ali rehabilitacijo izvajalo),
• začasen ali trajen odhod v dom za starejše (potrdilo ustanove), itd.

Za spremembo števila uporabnikov se ne šteje, če je uporabnik odsoten več kot 15 dni, npr. zaradi:

• preživljanja dopusta izven kraja bivanja (letni dopusti, potovanja, toplice ipd.),
• razne odsotnosti zaradi lastne odločitve (bivanje pri sorodnikih, prijateljih, na vikendu ipd.),
• odsotnosti od doma zaradi narave dela (razna terenska dela, avtoprevozništvo ipd.).

Lahko spremembo naredi nekdo namesto mene?

Spremembo števila oseb lahko naredi zgolj oseba, ki ste jo za to pisno pooblastili.

Kaj lahko upravnik naredi sam brez dovoljenja etažnih lastnikov?

Upravnik lahko brez soglasja lastnikov izvede tista dela, pri katerih bi opustitev takojšnje izvedbe povzročila še večjo škodo na stavbi (oz. intervencijska popravila, kot je na primer zamakanje zaradi počene vodovodne cevi ipd.).

Ostala (neintervencijska) opravila, za katera upravnik potrebuje soglasje etažnih lastnikov, pa so opredeljena v Pravilniku o standardih vzdrževanja stanovanjskih stavb in stanovanj. Pri tem gre za redna vzdrževalna dela manjše vrednosti.

Kdaj potrebuje upravnik dovoljenje oz. soglasje etažnih lastnikov?

Za zagotavljanje vzdrževanja večstanovanjske stavbe izven obsega, ki ga določa Pravilnik o standardih vzdrževanja stanovanjskih stavb in stanovanj (Uradni list, št. 20-878/2004, stran 2335, Priloga 3: Redna vzdrževalna dela manjše vrednosti), sprejmejo etažni lastniki načrt vzdrževanja za časovno obdobje najmanj enega in največ petih let, ki ga pripravi upravnik.

Kako izvem, kdo je operativni upravnik naše stavbe?

Običajno so osnovni podatki o upravniku stanovanjske stavbe (hišnik,operativni upravnik, zunanji izvajalci) na oglasni deski vaše stavbe.

Vloga operativnega upravnika pri zboru lastnikov?

Naloge operativnega upravnika ali upravnice na zboru lastnikov stanovanj so naslednje:

• skliče zbor lastnikov,
• vodi zbor lastnikov, razen, če se lastniki na zboru z večino odločijo, da ga vodi na zboru izbrani etažni lastnik,
• predlaga sklepe za odločanje na zboru. O predlogih se predhodno posvetuje z nadzornim odborom oziroma lastniki,
• predstavi finančno poročilo,
• predlaga v potrditev plan vzdrževalnih del,
• sestavi zapisnik.

Mesečno vam na razdelilnikih posredujemo informacije o posameznih stroških in razlogih za njihov nastanek, ki odstopajo ali so se pojavili naknadno.

Na oglasni deski v stavbi dobite aktualne informacije o upravljanju posamezne večstanovanjske stavbe.

V knjigo, ki je namenjena seznanjanju hišnika z opažanji lastnikov, imate lastniki možnost svoja opažanja zapisati. Hišnik se tako hitreje seznani z napakami in jih v najkrajšem času tudi odpravi.

Pogodbo o medsebojnih razmerjih sklepate vsi etažni lastniki v stavbi. Sklenjena pa je, ko je podpišete vsi etažni lastniki s 75% soglasjem. Pogodba o medsebojnih razmerjih ureja:

• način razdeljevanja skupnih stroškov, katerih razdelitev ne ureja Pravilnik o upravljanju večstanovanjskih stavb,
• način uporabe skupnih delov,
• način upravljanja skupnih delov,
• pooblastila upravniku,
• nastopanje etažnih lastnikov v pravnem prometu,
• omejitve rabe posameznih delov in
• imenovanje NO.

Stanovanjski zakon (SZ-1) predvideva,da je sklenitev take pogodbe obvezna in sankcionira kot prekršek, če je ne sklenete.

Zakon predvideva tudi postopek, kadar taka pogodba ni sklenjena. V nepravdnem postopku je mogoče doseči, da pogodbo nadomesti odločba sodišča v nepravdnem postopku (182 čl. SZ-1).

Kaj vse je zajeto v zavarovanju stavbe?

Običajno kot upravnik zavarujemo stavbo:

• za primer požara in dodatno za izliv vode, ki sta dokaj pogosta škodna primera,
• za splošno odgovornost iz hišne in zemljiške posesti, če stavba razpolaga tudi s tovrstnimi inštalacijami,
• pa tudi za primer strojeloma.

Na željo lastnikov od zavarovalnice pridobimo ponudbe za dodatne morebitne škodne primere:

• potres,
• poplava,
• zlonamerna dejanja.

Za potrditev ponudbe se etažni lastniki lahko odločite na zboru etažnih lastnikov ali za to pooblastite nadzorni odbor.

V primeru, da kot upravnik ugotovimo, da na neki stavbi obstaja večja nevarnost za določen škodni primer (na primer risanje grafitov na fasadi), se kot dober gospodar, brez pooblastila etažnih lastnikov, odločimo za dodatno zavarovanje takega primera, o čemer vas obvestimo na zboru lastnikov.

Kdo sklepa zavarovalne police in kdo so upravičenci v primeru škode?

Upravičenci v primeru škode so lastniki, ki tudi plačujejo zavarovalne premije, polico pa upravnik sklene v njihovem imenu.

Kdaj potrebujem podatke o zavarovalni polici?

Lastniki potrebujete podatke na zavarovalni polici sklenjeno preko upravnika takrat, ko:

• se odločate za zavarovanje svoje nepremičnine kot posameznega dela stavbe zato, da se zavarovanja ne podvajajo. V primeru škodnega dogodka se namreč škoda izplača samo iz naslova ene police premoženja;
• ko želite svojo nepremičnino dodatno zavarovati za primere, ki še niso zavarovani. Na primer, običajen primer je zavarovanje za primer potresa, ko se za zavarovanje odločite le posamezni lastniki, redkokdaj se večina odloči za to vrsto zavarovanja, zaradi dokaj visokih zavarovalnih premij;
• za potrebe izdaje vinkulacijskega potrdila pri najemu hipotekarnega kredita.

Za kakšne vrste nepremičnin se zbirajo sredstva v rezervnem skladu?

Stvarnopravni zakonik (SPZ) določa, da se sredstva rezervnega sklada zbirajo pri tistih nepremičninah, ki imajo:

• več kot dva etažna lastnika,
• več kot osem posameznih delov in
• kjer je starost nepremičnine večja od 10 let.

Kdo upravlja s sredstvi rezervnega sklada?

V podjetju vodimo ta sredstva na posebnem transakcijskem računu. Naložimo jih kot depozite v banki. Pri sklepanju depozitnih pogodb kot dober gospodar zagotavljamo ohranjanje vrednosti denarnih sredstev.

Merila za določitev prispevka posameznega etažnega lastnika v rezervni sklad in najnižjo vrednost prispevka določi podzakonski predpis in sicer trenutno veljavni Pravilnik o merilih za določitev prispevka etažnega lastnika v rezervni sklad in najnižji vrednosti prispevka (Ur.l. RS št. 11/2004).

Višina mesečnega prispevka posameznega etažnega lastnika je odvisna od:

• starosti večstanovanjske hiše,
• bruto površine posameznega dela nepremičnine z upoštevanjem morebitnih rekonstrukcij nepremičnine.

Etažni lastniki lahko v načrtu vzdrževanja določite tudi višji znesek mesečnega vplačila v rezervni sklad in sicer glede na ocenjeno vrednost vzdrževalnih del in načrt vzdrževanja.

Za kakšne namene lahko uporabimo sredstva iz rezervnega sklada?

Sredstva rezervnega sklada se uporabijo le za:

• poravnavo stroškov vzdrževanja, ki so predvideni v sprejetem načrtu vzdrževanja,
• dela, ki so vezana na učinkovitejšo rabo energije (novo),
• plačilo izboljšav,
• plačilo nujnih vzdrževalnih del,
• odplačevanje v te namene najetih posojil in
• za zalaganje stroškov izterjave plačil v rezervni sklad (novo).

Za nujna vzdrževalna dela štejejo tista dela, ki niso predvidena v načrtu vzdrževanja in s katerimi bi bilo nerazumno odlašati, ker bi neizvedeno delo pomenilo:

• znatno poslabšanje pogojev bivanja za vse dele večstanovanjske stavbe,
• znatno poslabšanje pogojev samo za skupne dele večstanovanjske stavbe,
• zaradi neizvedenega dela bi lahko nastala večja škoda na posameznih ali skupnih delih večstanovanjske stavbe oz. pri tretjih osebah.

Nujna vzdrževalna dela so tudi tista dela, ki jih je potrebno izvesti in jih odreja inšpekcijska odločba, če skupni deli večstanovanjske stavbe niso vzdrževani v skladu z normativi za vzdrževanje stanovanj in stanovanjskih stavb ter niso primerni za normalno rabo.

Kdo vse mora soglašati s črpanjem sredstev iz rezervnega sklada?

S črpanjem sredstev iz rezervnega sklada mora soglašati večina etažnih lastnikov.

Etažni lastniki opredelite dela, ki omogočajo ohranjanje pogojev za bivanje v hiši.

Načrt za obdobje najmanj enega leta in največ petih let pripravi operativni upravnik, sprejmete pa ga etažni lastniki. V načrtu etažni lastniki določite tudi način zagotavljanja sredstev za izvedbo le-tega in sicer z vplačili v rezervni sklad. Sredstva iz rezervnega sklada se črpajo, ko načrt vzdrževanja sprejmete večina lastnikov. Pri sestavi načrta vzdrževanja je potrebno upoštevati tudi Pravilnik o standardih vzdrževanja stanovanjskih stavb in stanovanj.

Način črpanja sredstev pri poslovnih prostorih?

Način črpanja sredstev pri poslovnih prostorih je enak kot pri stanovanjih. Vsakemu etažnemu lastniku ne, glede na to ali je lastnik stanovanja ali poslovnega prostora, se mesečno zaračunava prispevek v rezervni sklad.

O rezervnem skladu govorimo kot o skupnem premoženju, kar pomeni, da gre za nerazdeljeno premoženje, potem ko etažni lastniki vplačate svoj delež. Tako etažni lastniki nimate pravice zahtevati vračila vplačil v rezervni sklad niti zahtevati delitve. Namen porabe sredstev določite etažni lastniki v načrtu vzdrževanja stavbe.

Način črpanja sredstev pri javnih ustanovah?

Občine, država, javni stanovanjski skladi in neprofitne stanovanjske organizacije oblikujejo svoje rezervne sklade v okviru svojih namenskih sredstev, zato niso dolžni plačevati mesečnih prispevkov v rezervni sklad, oblikovan za posamezno večstanovanjsko stavbo, kjer imajo v lasti stanovanja, če o tem obvestijo upravnika s priloženimi listinami.

V primeru, ko nastane strošek (na večstanovanjski stavbi, kjer imajo zgoraj navedeni upravičenci v lasti nepremičnino), ki je določen, da se bo pokrival iz zbranih sredstev rezervnega sklada, se navedenim javnim ustanovam za njihov solastniški delež izstavi razdelilnik stroškov. Ti ga poravnajo v okviru svojih namenskih sredstev, ki jih imajo oblikovane za ta namen.

V katerih stavbah je vgradnja merilnih naprav obvezna?

Zakon o spremembah in dopolnitvah energetskega zakona ( Ur.l.70/2008) predvideva vgradnjo merilnih naprav za merjenje porabe toplotne energije za vse stavbe, ki imajo najmanj štiri posamezne dele (stanovanje, poslovni prostor).

Način delitve stroškov porabe toplotne energije

Osnova za razdelitev stroškov toplotne energije med posamezna stanovanja je energija, porabljena v celotni stavbi (v toplotni postaji).

V katerih primerih se lastniku stanovanja izračuna delež porabe toplotne energije po ogrevalni površini, pomnožen s faktorjem 1,6?

Lastniku stanovanja se izračuna delež porabe toplotne energije po ogrevalni površini, pomnožen s faktorjem 1,6 v naslednjih primerih:

• ko lastnik stanovanja ne vgradi delilnik